“百年住宅”来了！什么样的房子才是“好房子”？

美好人居是人类永恒的话题。

进入21世纪以来，人居环境建设正以不可思议的规模和速度进行着，以前经常提到的“品质”、“精品”、“匠心”，似乎已经不能直观地涵盖高端住宅的全部。

建筑产业化现代化，正逐渐成为行业内外目光聚集之处。于是，可持续性、绿色环保、科技化的“百年住宅”理念被越来越多的人熟知。

然，百年住宅，并不单单形成一种“理念”，而是早已付诸实践。那么到底什么样的房子能是百年宅？

01 什么样的房子才是“好房子”

新时代“好房子”的创新发展首先应尽快构建“好房子”标准体系，全面提升住房发展标准水平，发挥高质量标准对住房建设的引领作用，同时还应基于住宅建筑全寿命周期规划设计、建材部品选用、生产建造、使用维护、改造拆除等一系列系统工程，在各阶段逐步完善监管制度、标准、技术，建设出绿色低碳、品质长久、环境宜居的新时代“好房子”。

通过聚焦居住满意度的问题与需求、国家与住房建设未来发展，分析迈向居住品质时代的国际“好房子”标准及其可持续住宅建设情况，就目前阶段性研究的成果，新时代“好房子”的定义内涵为：绿色低碳、品质长久、环境宜居的“新型全寿命优质住宅”，发展具有百年大计的新型全寿命优质住房，为国家、社会和人民设计与建设具有长久优良品质的资产。

其标准的框架指标体系由系统性多层级要素构成，包括绿色低碳的宏观层级、品质长久的建筑层级、环境宜居的区域层级三大内涵，可概括为以下六个基本方面：安全耐久、居住适应、健康舒适、生活便利、运维长效、环境友好。

例如，在工程质量安全耐久方面，要求楼栋工程质量良好，主体结构、围护结构、部件部品、附属设施等安全性、耐久性与稳定性良好；建筑的设计与使用寿命长久；百姓总批评的住房裂缝、渗漏等常见工程质量问题得到有效改善。

在功能空间合理高效方面，布局与户型空间及动线设计需合理，这一点始终是开发建设方、设计方、使用方共同关注的焦点问题。

套型内部空间适应性要强，以适配家庭全生命周期内的不同需求，我们目前在做的高品质住房建设中应用的“大空间体系+集中管井+轻质隔墙”很好地实现了空间的灵活可变。

在性能品质健康宜居方面，根据调研反馈，住房隔音和保温隔热效果不好、空气和水质较差等问题属于居住满意度较低项。劣质建材导致甲醛超标引发健康问题，特别在保障性住房、租赁公寓等居住建筑类型中尤为突出。

优良的居住性能品质需拥有安静的声环境、舒适的热湿环境、温和的光环境、洁净的空气环境和健康的水质，并采用零甲醛、无毒害、无排放、无污染的绿色环保型建材，给居住者最基本也是最全面的健康居住保障。

在维护维修便捷长效方面，不少家庭都会遇到即使是新房，入住之后房屋仍需要维修的问题。这一问题一部分关联住房质量，一部分由于房屋本身不具有可维护更新性。例如管线一旦埋入主体，检修、维修极为不便。由于物业管理缺失或不当，老旧住房的维护维修、更新改造更加困难。

因此，需要提高设备管线、建材及部件部品的可更新性，便于维修更替；健全物业管理系统，提高数字化、智慧化运维管理，开展老旧小区改造和老旧房屋改造，改善人居环境、提高居住宜居性。

在居住环境与设施完善方面，对于“好房子”的判断标准有很大一部分因素与居住生活相关，包括对住房所在区位地段和住区环境的考虑。住房一旦远离了教育、医疗、商业、交通等配套设施，就很难符合百姓理想居住的“好房子”标准。这个问题与城市、区域规划设计有关，也受政策和百姓根深蒂固的观念影响。

所以，作为“以人民为中心”的好房子，所在区位地段条件优越、交通便利、出行便捷、周边配套资源和设施完善，便民生活服务设施、文体活动设施和场地齐全，住区停车位充足始终是要点。从我们住房建设系统的角度来看，也正在朝这一方向努力，推动完善社区建设。

02 房子70年产权过时，“百年住宅”来了

众所周知，我国房子的产权是70年，而我国住宅的平均寿命往往只有四五十年，甚至更短，所以很多房子在产权没有到期的时候就会被拆掉。

而这种对于废旧房屋的拆迁其实是一种资源浪费，毕竟需要各种人力物力，还有就是建材浪费。但这也是迫不得已，受限于建筑技术和建材质量，以前的开发商在建房的时候对于提升房屋品质也是有心无力。

随着科技的发展，我国的房屋建造水平常年稳步提升，现在的建筑研发团队和开发商对于建造高品质住房也变得信心满满。

至此，北京市做了第一个“吃螃蟹”的人，既然现在有能力建造更好的房子了，北京就直接制定了一套“百年住宅”标准。

2020年3月24日，市住房和城乡建设委发布了《保障性住房百年住宅标准研究》比选公告。

4月23日，北京市住建委官网公示课题承担单位，确定“中国建筑标准设计研究院有限公司、清华大学、北京市住宅建筑设计研究院有限公司联合体”承担相关研究工作。

这个项目是为了落实《北京城市总体规划（2016年-2035年）》，也就是说，今年北京会开始进行“百年住宅”的试点推广，等到了2035年，北京在新建住宅时就会全面开始落实这个标准。

这样一来，15年后，北京会开始全面建设能住100年的住宅，房子的使用寿命会大大提高。到时候北京可能会辐射全国，国内的新建住宅也会逐渐向“百年住宅”标准靠拢。

既然未来房子能住100年了，其产权问题就会成为人们关注的重点。一般来说，在产权到期之后，房子脚下的土地产权将会重归国家所有，但是房子的所有权依旧是购房者的。

只不过，现在绝大多数并不知道房子的70年产权到期后购房者需要做什么，毕竟我国的房地产是从1978年开始起步的，到现在也就只有41年的历史，还没有出现过房子产权到期的情况。

那么等到未来“百年住宅”建好了，70年产权到期了，购房者会面临什么？老房子又会怎样？

事实上，未来房子70年产权这个规则终究是会“过时”的，既然房子能住100年了，也就不用担心房子寿命比产权先“到期”的问题了。

因为官方曾表示，房子的70年产权到期后是可以续期的，没有什么限制条件，也不影响正常交易，所以70年产权到期其实也就是给房子加了一个续期的步骤而已。

至于那些老房子，可能就会逐渐被“百年住宅”所淘汰，毕竟延长房子的使用寿命是一个大趋势，也是未来房地产发展的重要方向。

随着建筑技术的不断发展，未来的新建住宅会不断向高品质靠拢，房子的建筑标准和审验要求也会随之升高。在这个过程中，品质欠佳的老房子也就会面临淘汰，这是对房地产市场的净化，也是改善人们居住条件的重要举措。

03 百年住宅通用体系

百年住宅，顾名思义，就是使用年限和耐久性要达到100年，以高于国家规范标准，严于规程要求的国企精工呈现，满足居者对住房的品质需求。

中国百年住宅的标杆与技术体系是新型工业化住宅的建筑通用体系，包括四个方面：建设产业化、建筑长寿化、品质优良化、绿色低碳化。

1. 建设产业化

保证施工品质，促进新型建造方式的升级。旨在通过住宅产业化，有组织地实施标准化设计，分步骤落实工业化建造技术，充分满足百年住宅质量优良、效率提升、绿色环保的建设要求，以及居住者高品质、高标准的居住需求。

2. 建筑长寿化

以保证住宅全生命周期内质量性能的稳定为基础，在提高住宅支撑体物理耐久性的同时，通过SI分离技术提高住宅的居住适应性，从而提高住宅全生命周期内的综合价值，实现可持续居住。

3. 品质优良化

提升居住品质和住宅性能。通过对不同层次居住者生活模式的设定，对套型适用性与健康性要点进行归纳，提出了住宅品质优良化整体解决方案。针对老龄社会的课题，提出了适老通用性技术解决方案；既可满足以老年人为主的行为不便人士的使用需求，也可为所有使用者提供便利。

4. 绿色低碳化

对建筑整体及整个住区提出了综合优化技术解决方案，通过系统完整的技术集成措施，完善居住空间( 环境) 性能。使建筑在满足使用需要的基础上，最大限度地减轻环境负荷，满足人们对可持续性绿色低碳居住环境的需求，适应住房宜居健康需求变化，最终实现绿色生活的可持续发展建设目标。

最后

百年住宅是以建筑全寿命期的理念为基础，围绕保证住宅性能和品质的规划设计、施工建造、维护使用和再生改建等技术的新型工业化体系与应用集成技术。力求全面实现建设产业化、建筑长寿化、品质优良化和绿色低碳化，提高住宅的综合价值，建设可持续居住的人居环境。

百年住宅的研发与实践还在继续，在住宅整体水平较高的发达国家，需要多年经历这些转变才能逐步走向完善。百年住宅作为一个颇具持久生命力的新型建筑供给，既是社会经济转型与建筑产业现代化背景下国家大力推动住宅产业化的时代产物，也必将成为这个时代留给后代传承的一笔长久优良的社会资产。